这是徐彬淮就任碧桂园服务（HK06098，股价7.02港元，市值234.71亿港元）总裁后交出的第一份完整财报。
3月27日，碧桂园服务公布2024年度业绩报告并召开业绩发布会。年报显示，2024年，碧桂园服务实现收入439.93亿元（人民币，下同），同比增长3.24%；股东应占溢利18.08亿元，同比增长518.59%；净利润18.75亿元，同比增长262.8%；毛利为84.01亿元，同比下降3.8%。
“2024年对碧桂园服务来说是极具挑战的一年，公司经历了很多的风雨和波折。不过到了年末，我们还是交了一份合格的答卷。”在当天的业绩会上，碧桂园服务执行董事、总裁徐彬淮表示，从收入、利润到现金流，基本上达成了年初管理团队内部设定的目标。
“今年业务会出现向好趋势”
“合格答卷”，这是徐彬淮对去年业绩的定义。
反映到数据上，2024年，碧桂园服务实现营收439.93亿元，同比增长3.24%。其中，物业管理服务收入259.1亿元，同比上升4.9%，占总收入比例58.9%；社区增值服务收入41.94亿元，同比增长11.8%，占总收入比例9.5%；“三供一业”业务收入49.92亿元，同比增长31%，占总收入比例14.9%。
上述三项业务的合计经调整收入实现同比增长10.2%，核心业务收入占总收入的比例升至87%；核心业务经调整的毛利为92亿元，同比增长6.4%，占总收入的比例升至87%。
但另外三项业务则处于下滑态势。其中，非业主增值服务收入同比下降54.6%至7.04亿元，城市服务收入同比下降14.7%至41.68亿元，商业运营服务收入下降38.1%至6.27亿元。
对此，碧桂园服务解释称，非业主增值服务与商业运营服务的收入下降均与公司主动压降关联方交易规模有关；城市服务营收下降，则是公司主动退出若干环卫项目及市场竞争激烈等综合因素所致。
作为龙头物企，碧桂园服务在管规模依然具有明显优势。报告期内，碧桂园服务管理共7895项物业，除“三供一业”业务外，收费管理面积约为10.37亿平方米，“三供一业”业务的物业服务收费管理面积约为9030万平方米。其中，年内净新增8200万平方米，来自关联方碧桂园交付仍是核心业务增长的主要动力，面积达到5000万平方米。
“2025年碧桂园已明确表示交房任务总量较去年会明显减少，同时碧桂园服务仍有大量的项目退出。”中物智库高级研究员宋子谦表示，仅从2023年来看，其退出的面积在5962万平方米左右。“碧桂园服务想要维持核心业务的增长，一方面考验其保盘能力，另一方面则考验公司的项目外拓能力。”
碧桂园服务管理层也坦言，目前公司处于从依赖关联方输送向市场化独立发展的过程当中，“这是物业的核心基本盘，它决定了整个公司是轻资产净现金流、完全安全稳健的财务特质”。据透露，截至今年2月，碧桂园服务已经新进场超过100个物业管理项目，截至3月拓展的目标大概能实现2025全年既定目标的25%。
不过相较于数据的增长，碧桂园服务管理层认为，能力建设比单纯的增长数据更重要，核心业务与非核心业务必须短长结合地处理。“业务在2025年会有一定的向好趋势出现，对整体报表起到的支撑作用，不会像2024年形成一个拖累，对整体公司的经营状况否极泰来是有信心的。”
对于核心业务增长，碧桂园服务给出了2025年“最保底目标”：在核心业务的收入规模、盈利贡献方面，要实现大单位数的增长。
“已将关联交易上限封死”
年报显示，截至2024年12月31日，碧桂园服务实现净利润约18.75亿元，同比大幅提升262.8%；归母净利润为18.08亿元，同比上升518.7%；集团的银行及其他借款约8.703亿元，年内所有到期借款均得以按时偿还。
需要注意的是，截至2024年末，碧桂园服务的货币资金规模为181.8亿元，经营活动所得现金净额38.7亿元。而在2024年中期，其经营活动现金流仅为2.7亿元。这也意味着，在半年时间里碧桂园服务就抢收了36亿元的现金，其中还并不包括出售万达商管股权回笼的资金。
“增加经营现金流入最直接的方法，就是大力清缴往年的应收账款，催缴当年的物业费，并预缴未来的物业费。”宋子谦分析指出。
而在2024年中期业绩会上，碧桂园服务管理层就表示，公司成立了追讨欠款委员会，由总裁徐彬淮亲自挂帅，副总裁肖华和独董芮萌担任委员，针对已逾期的应收账款采取积极回款措施，包括但不限于以资抵债、推进诉讼或仲裁，并加强物业、城服等各业务欠费催收，推出更激进有效的内部激励措施等。
如今看来，这一举措的效果立竿见影。从应收账款规模看，来自关联方的贸易应收款项已大幅回降，来自第三方的应收账款增速也有所回落。
报告期内，碧桂园服务虽然仍存在对关联方应收款项25.48亿元，来自第三方应收款项185.95亿元，但相较2023年同期对关联方应收款21.98亿元的计提减值金额，2024年已下降至18.86亿元。
“此前大家一直担心我们与兄弟公司形成的业务影响。在2024年年初的时候，公司已经将关联交易的上限进行封死，并且对于开展关联交易有关的合规程序和支付条件、结算条件进行严格的固化。”黄鹏表示，经过严格执行，碧桂园服务目前关联交易发生额占收入的总比例下降至仅为0.9%，来自第三方的业务占比接近99%。
不仅如此，碧桂园服务对过去大规模收并购所带来的商誉减值以及风险客商影响减值问题也进行了处理。如报告期内，公司就对满国环境的商誉减值确定为约9.9亿元；对风险客商2024年已确认收入为11.5亿元，未确认收入为6.8亿元。
但也有业内人士担心，目前碧桂园服务仍有154亿元的商誉，其中有68亿元来自富良环球（富力物业），以及从彩生活并购来的邻里乐（开元国际、万象美等）并购在近几年未发生任何减值，未来商誉减值是否仍将持续？
“部分项目的商誉已在过去几年基本计提完毕，目前公司商誉部分进一步计提的风险较低，未来几年再出现大幅商誉减值的可能性也比较低。”黄鹏强调，“关联方、风险客商新增收入带来的未来新增应收账款风险，可以说是基本出清，各项风险得到有效管控和消除”。
“业务还有很多升维空间”
“破界而生，重赴星海”是碧桂园服务对2024年写下的结语。
在徐彬淮看来，碧桂园服务的竞争力主要体现在社区生活服务，即增值服务方面一直走在行业探索的前沿。以酒类业务为例，2024年，碧桂园服务在全国区域内选了6个地区深化“1到N”试点工作，着重挖掘业主在社区里面的用酒需求和社区用酒体验需求，摸索需要构建何种组织能力和营销模式实现更好销售效果。
在6个试点地区内，碧桂园服务业务同比增长超过88%，实现1.9亿元的营业收入，发展了3800位社区合伙人，复购率达到近50%。“我们平均每投入一个人，一年就会产生100多万元的收入，2025年会把这6个区域继续深化，扩展到更多的区域。”
此外，在充电桩业务上，2024年是碧桂园服务开展两轮充电桩直营业务的第一年，落地充电桩5万台，预计2025年会产生2亿元的收入。“开展此类社区场景业务，我们会收获了如何从0到1、从1到N去扩展的经验。”
在碧桂园服务管理层看来，无论是业务发展还是公司价值都已在2024年触底，“2025年的目标是止住跌势、调整结构、优化资产报表，建立有效市场，并驱动5条业务结构共同成长”“物业行业还远远没有到天花板，当下仍然是行业的一个大时代。这个行业里这么多建筑、人口、渠道、空间、数据资产，业务还有很多空间可以升维，我们能作为的还非常多”。
在业绩发布当天，碧桂园服务还宣布，公司计划将视市场情况及公司届时的实际需要，在2025年3月27日后的未来一年内，使用集团不少于5亿元的现有可用现金储备在公开市场购回或购买股份。
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