多地楼市政策持续优化助力房地产市场止跌回稳

　　来源：中国经营报

　　本报记者郭阳琛石英婧上海报道

　　随着各地政策利好持续释放，房地产市场也逐步止跌回稳。

　　中指研究院数据显示，1—11月，全国新建商品房销售面积8.6亿平方米，同比下降14.3%，降幅较1—10月收窄1.5个百分点；新建商品房销售额8.5万亿元，同比下降19.2%。

　　《中国经营报》记者梳理发现，2024年四季度以来，北京、上海、广州、深圳和重庆取消普宅标准，优化相关税收政策。天津、杭州、青岛等多地首套、二套首付比例下限降至15%；长沙则正式取消限售。

　　而在中央层面，继12月9日中央政治局会议强调“稳住楼市股市”之后，在12月11—12日召开的中央经济工作会议上，总结2024年经济工作，分析当前经济形势，部署2025年经济工作时再次强调，明年重点任务之一就是“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，各地在促进房地产市场止跌回稳过程中，政策方面需持续研究、储备和投放，购房政策将进一步宽松和精准。另外，政策发力的同时，要具有持续的工作风格，各地政策要具有持续性、敏锐性和方向性，促进房地产止跌回稳从初步阶段进入到全面和成熟阶段。

　　居民置业信心持续修复

　　中指研究院研究副总监徐跃进表示，11月，全国新建商品房销售面积累计同比降幅已连续6个月收窄，销售额降幅连续7个月收窄，居民置业信心持续修复。同时，北京、上海、深圳、成都、武汉、南京、苏州、青岛新房销售面积同环比均实现上涨；二手房方面，深圳11月成交量创2020年10月以来新高，北京突破去年4月以来新高，上海、成都二手住宅成交量均在2.5万套左右。

　　市场止跌回暖背后，离不开房地产政策持续优化落地。据徐跃进介绍，11月7日，自然资源部发布通知，允许运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地，并明确了收购主体、收购范围、价格标准及程序等内容；13日，财政部、税务总局、住建部联合发文，优化房地产税收政策。此后，北京、上海和深圳等核心城市纷纷在税费“减负”方面狠下功夫。

　　11月18日，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局等四部门发布《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》），明确取消普通住房和非普通住房标准。

　　记者注意到，此前，上海市普通住房认定标准需要同时满足两个条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套建筑面积在144平方米（含）以下的住房。

　　据了解，在个人所得税方面，上海市在房屋交易环节执行差别化个税政策。普通住房按转让收入的1%征收，非普通住房按转让收入的2%征收。根据此次出台的《通知》，上海市普通住房和非普通住房标准取消后，核定征收税率将统一为1%，其他个人所得税方面的政策未作调整。

　　增值税也迎来调整。此前，上海市个人购买2年（含）以上的住房对外销售的，普通住房免征增值税，非普通住房需征收差价的5%。普通住房和非普通住房标准取消后，上海市个人购买2年（含）以上的住房对外销售统一免征增值税。

　　此外，众多省会城市则继续因城施策为楼市政策“打补丁”。

　　例如11月14日，湖南省长沙市住房和城乡建设局正式对外发布《关于进一步明确我市房地产交易相关政策的通知》，提到长沙市商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易，标志着长沙彻底取消了实施多年的住房限售政策。

　　11月18日，长沙市进一步优化公积金政策，明确职工家庭购买首套或者第二套改善性自住房申请公积金贷款的，最低首付款比例统一调整为20%，组合贷款同步调整；单身缴存职工购买第二套改善性自住房为新建商品房的，可以申请公积金贷款。同时，异地缴存职工购买首套或者第二套改善性自住房为新建商品房的，可向长沙住房公积金管理中心申请公积金贷款。

　　11月29日，为加快完善生育支持政策体系和激励机制，促进城乡、区域人口合理集聚、有序流动，湖北省武汉市住房和城市更新局和武汉住房公积金管理中心联合发布的《关于多子女家庭购房奖补政策的通知》提出，在上述文件发布之日前符合国家生育政策已生育二孩的武汉市户籍家庭，至2025年3月31日止在武汉市新城区（含长江新区）购买新建商品住房的，一次性给予6万元购房补贴；生育三孩的武汉市户籍家庭，一次性给予12万元购房补贴。

　　政策礼包有望继续派发

　　12月以来，多个中央会议为2025年房地产发展定下基调，各地也将在政策优化上继续发力。

　　12月9日，中央政治局会议提出“坚持稳中求进工作总基调”“实施更加积极有为的宏观政策”。财政政策基调由此前的“积极”升级为“更加积极”，货币政策由“稳健”升级为“适度宽松”，“加大逆周期调节力度”升级为“加强超常规逆周期调节”。在房地产政策上，延续了9月26日政治局会议“促进房地产市场止跌回稳”的基调，强调“稳住楼市股市”。

　　在中央政治局会议基调下，12月12日的经济工作会议对2025年经济工作作了全面部署。在房地产方面，提出“有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度”。

　　“此次中央经济工作会议强调‘稳住楼市’导向。”严跃进告诉记者，“稳楼市”提法建立在2024年四季度房地产止跌回稳的积极有利形势之上，这就要求各地在2025年要巩固基础、再接再厉、持续有为，更好促进房地产市场的平稳健康发展和高质量发展。同时，“稳楼市”要融入2025年的系列政策框架中，尤其是要在积极有为的宏观政策中找准定位、加紧落实和积极推进。

　　中指研究院政策研究总监陈文静则指出，本次中央经济工作会议延续积极定调，进一步明确多项宏观政策方向，包括提高财政赤字率、增加发行超长期特别国债、增加地方政府专项债券发行使用、适时降准降息等。其中增加地方政府专项债券发行使用，扩大投向领域和用作项目资本金范围，收购存量土地和收储存量商品房或是重要方向。

　　粤开证券研报分析称，对于楼市而言，首当其冲的是要进一步解除非必要的限制性措施，让商品房回归市场化配置。当前全国仅剩北京、上海、深圳等少数城市仍在执行限购政策，有必要进一步放松。例如放开郊区限购、大户型限购、商住限购，降低非本地户籍购房社保年限，增加多孩家庭购房指标等。

　　“要充分释放刚性和改善性住房需求潜力。”陈文静也建议，未来核心城市继续降低首付比例，降低房贷利率、降低交易税费等依然具备空间；针对多孩家庭给予更多政策支持等。另外，支持改善性住房需求释放的供给端政策也存在进一步完善的空间，如优化土地供给、为“好房子”建设提供支持等。