21世纪经济报道记者 杨梦雪 上海报道
新年伊始，对于很多购房者而言房贷利率于1月1日开始出现不小的变化，2024年全年房贷利率政策出现的多项调整将批量兑现。
2024年商业性住房贷款及公积金贷款均迎来多项政策调整，随着政策的陆续落地和利率的下调，2025年1月1日起存量个人住房公积金贷款开始执行下调0.25个百分点的新利率；此外根据借款人重定价日及重定价周期调整的不同，部分存量房贷用户也有望在新年的前几个月陆续“刷新”房贷利率。
整体来看，2024年5年期以上LPR累积下调60个基点，叠加各地对房贷利率加点政策的调整，存量房贷用户还贷压力有所减轻，新购房成本也明显下降。
新的一年房贷利率还将如何变化？2024年底召开的中央经济工作会议提出，2025年实施适度宽松的货币政策，适时降准降息。中指研究院在《2024年楼市十大关键词》中提到，当前涉及居民购房成本、购房门槛的房贷利率、交易税费、首付比例等需求端政策均已降至历史最宽松水平。降低房贷利率、降低交易税费等亦具备空间，近期住建部提出要“有效发挥住房公积金支持作用”，预计2025年公积金贷款利率或将进一步下调。
商贷利率全年降超60BP
目前商业个人住房贷款利率定价方式主要包括固定利率和浮动利率两种，浮动利率已成为比较主流的定价方式。对浮动利率而言，影响利率的主要因素为贷款市场报价利率（LPR）和在此基础上的加点两个方面。
其中5年期以上LPR对房贷利率影响最大，2024年内共出现过3次下调。具体来看，2024年2月，5年期以上LPR由4.2%下降至3.95%；7月，再次下调10基点，降至3.85%；10月再次下降25BP至3.6%，至12月仍维持3.6%的水平。以此计算，5年期以上LPR由年初的4.2%降至年末的3.6%，累积下调60个基点。
影响房贷利率的另一个因素为在LPR基础上的加点（加点可以为负）。此前不同城市以加点规定不同的房贷利率下限，作为“一城一策”的调控手段，目前仅北京、上海、深圳等个别城市尚未取消。按最新LPR及利率下限要求计算，北京、上海、深圳目前首套房商贷利率均为3.15%，二套房根据城市和区域的不同略有差异，但利率下限的区间大多在3.35%-3.55%之间。
随着房贷利率的下行，已有城市首套房贷利率跌破3%，但2024年10月底以来杭州、广州、武汉、长沙、南京、佛山、苏州、东莞等8个大中城市先后上调了房贷利率，首套房贷利率重回“3字头”。
在此之前，同一城市在不同时期商业性个人住房贷款利率下限也存在较大差异，至2024年末达近年来较低利率水平。
以上海为例，2024年5月27日发布一系列重磅政策之后，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点。在此之前，若首套房贷在2021年7月24日至2023年12月14日，则执行的购房利率为LPR+35BP；若首套房贷在2023年12月15日至2024年5月27日，则执行的房贷利率为LPR-10BP。
结合10月存量房贷批量调整至LPR-30BP的政策，上海上述两个阶段购房的存量房贷借款人利率最多下降65个基点，叠加LPR下调，实际的利率下降幅度最大超过125个基点。
对新购房群体而言，房贷利率的下调也使得购房成本明显下降。同样以上海新发放的首套房贷款利率为例，以贷款发放当时的利率及LPR计算，2024年1月新发放首套房贷利率为4.1%，至12月利率已降至3.15%。与年初相比，年末新购首套房贷款利率减少95个基点。
部分存量房贷调整重定价周期后利率陆续“刷新”
另一个与房贷利率下调频率息息相关的变化还在于，2024年11月起取消重定价周期最短为一年的限制，借款人可与银行协商重定价周期。
此前有多位存量房贷借款人对记者表示已经在新政生效后第一时间做出了调整。调整重定价周期将如何影响今年要还的房贷？对于此前已申请调整的用户而言，随着新重定价日的陆续生效，其房贷利率也将在今年的前几个月陆续下调至当前较低利率水平。
据2024年9月发布中国人民银行公告〔2024〕第11号，自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的商贷借款人可以与银行协商约定重定价周期。在实际操作的过程中，大多数银行已在2024年11月陆续开启这项业务的受理，存量房贷客户可选择按3个月、按6个月、按12个月的不同周期重定价。
此次调整之前，重定价周期最短为一年，以重定价日为1月1日为例，调整前每年仅可在1月1日根据最新一期LPR报价调整一次房贷利率。若此前申请调整重定价周期为3个月，那么新的重定价日调整后即为每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日，即每年在上述4个日期房贷利率都将跟随最新LPR调整，一年共可调整4次。自去年11月申请调整后，在最近一个重定价日1月1日也将“刷新”最新房贷利率。
行业人士普遍认为在利率下行阶段重定价周期“越短越划算”，利率上行周期则相反。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，如果全国购房的房贷利率大体下行，那么类似3个月一调是有好处的。但反过来，如果哪天全国购房的房贷利率上行，那么也会提前加大月供负担的。他提醒，硬币也分两面，购房者需要理解这一点。
存量公积金贷款利率开始执行新利率
除商业性个人住房贷款外，存量公积金贷款也在1月1日迎来一轮全国性的下调。
2024年5月，央行发布《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
结合各地的情况来看，2024年5月18日起新发放的个人公积金贷款可以直接享受新的利率，而在此之前发放的未到期个人公积金贷款自2025年1月1日起执行调整后的新利率。同时值得关注的是，此次存量贷款利率下调为统一批量调整，无需主动申请办理。
事实上，除了上述存量贷款利率的“利好”在新年开始执行，岁末年初也有多地公积金管理中心发布公积金贷款新政或就新政公开征集意见。
如重庆市住房公积金管理中心12月30日发布《关于开展住房公积金商转公贷款直转业务的通知》，从即日起开展住房公积金商转公贷款直转业务。首批办理该项业务的银行为：工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行，其余住房公积金贷款合作银行将根据实际情况逐步推广。
合肥市住房公积金管理委员会办公室12月30日起对《关于恢复住房公积金“商转公”贷款业务的通知》（征求意见稿）公开征求社会各界意见，计划重启个人住房商业贷款转住房公积金贷款业务。据征求意见稿，满足贷款住房为所在区域内首套住房且借款人名下无住房公积金贷款记录等条件，有望能够申请“商转公”。
北京住房公积金管理中心12月31日发布《关于调整住房公积金个人住房贷款借款人年龄上限的通知》，公积金贷款借款人年龄上限从最高不得超过65周岁调整为不得超过68周岁。
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